法信· 类案裁判规则

1.业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持——指导案例65号：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案

案例要旨：专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

案号：（2011）沪二中民二（民）终字第1908号

审理法院：上海市第二中级人民法院

来源：最高人民法院第14批指导性案例第65号

2.业主委员会可以起诉要求开发商返还房屋维修资金——上海市静安区四方新城业主委员会诉上海四方盛发房地产开发有限公司所有权纠纷案

案例要旨：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。业主购房时，向开发商交付了维修资金，但开发商未按规定将款项交存至维修资金专用账户，业主委员会可以代表全体业主的利益提起诉讼，开发商应承担返还义务。

案号：（2015）沪二中民二（民）终字第2679号

审理法院：上海市第二中级人民法院

来源：《上海审判实践》2017年第2辑

3.对于物业专项维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定——北碚区海屋裕鑫名都小区业主委员会与江勇建筑物区分所有权纠纷案

案例要旨：交纳物业专项维修资金是法律、法规规定的业主的法定义务，并非业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于物业专项维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。

案号：（2015）碚法民初字第04489号

审理法院：重庆市北碚区人民法院

来源：中国裁判文书网 发布日期：2015年8月28日

4.业主委员会有公开建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况等义务——黄某、高某诉业主委员会知情权纠纷案

案例要旨：业主对涉及业主共有权以及共同管理权相关事项享有知情权，业主委员会有公开相关资料的义务，主要包括建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况等内容；案涉业主委员已经按照要求予以不同程度公开，因此应当认定该业主委员会已经履行了公开义务。

来源：唐兴华、金雪花编著：《案例导读：物业管理条例及配套规定适用与解析》，法律出版社2017年版

5.住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则——丁某诉上海某物业公司业主知情权纠纷案

案例要旨：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。在小区业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

来源：骆鑫、刘娅编著：《物业管理纠纷案例与实务》，清华大学出版社2017年版

法信·司法观点

关于维修资金的性质、用途以及使用等问题的适用精解

关于维修资金的性质。维修资金是业主按照各自所拥有物业的建筑面积分别交存形成，首期维修资金由业主在房屋交付前交存，续交维修资金在维修资金不足时缴纳，续交方案由业主大会决定。维修资金只能用于建筑物及其附属设施的维修、更新、改造等共同目的。所以，维修资金的来源和用途均决定其性质属于业主共有。业主对维修资金筹集、使用的共同决定权，以及对筹集、使用情况的知情权，均是基于维修资金共有性质派生而来。业主有权要求维修资金的管理方公布维修资金的筹集、使用情况，并有权对筹集、使用情况提出异议。业主大会或业主委员会可以代表全体业主向部分业主依法追索其欠缴的维修资金。

关于维修资金的使用范围。维修资金应当用于共有部分。本条明确列举了“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施”这四类在现实生活中损坏率较高的共有部分，同时通过“等”字表明，其他共有部分的维修、更新和改造也可以使用维修资金。共有部分可分为法定共有部分、约定共有部分、天然共有部分三大类。法定共有部分是指法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分。比如，本法第274条规定的建筑区划内的道路、绿地和其他公共场所、公用设施和物业服务用房。又如，本法第275条规定的车位。约定共有部分又称为规约共有部分，是由业主通过管理规约或业主大会决议约定形成。天然共有部分是指因构造上、性质上、功能上没有独立性不宜成为专有部分而形成的共有部分。对此，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第3条曾作出详细列举规定。主要包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。与此同时，共有部分从功能上划分，还可分为共用部分和共用设施设备。《住宅专项维修资金管理办法》规定，共用部分一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

关于共有部分的维修、更新和改造。维修、更新和改造这三个词，都不是专有的法律术语，按照其通常的文义理解即可。维修是指共有部分发生损坏后予以修复使其恢复正常使用功能，例如电梯出现故障、屋顶漏水、外墙开裂等均产生维修的需要。更新是对共有部分进行更换出新，比较典型的是老旧小区外墙出新，包括粉刷成统一的颜色、统一安装空调外机支架、更新悬挂在外墙上的店招等。改造是为了改善居住条件对原有共有部分进行重新设计建造，比较典型的是屋顶“平改坡”，通过将平顶改为坡顶以解决屋顶漏水问题。

关于维修基金的使用程序。使用维修资金是民法典第278条规定的需要经过业主共同决定的事项，需要经过参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。维修资金的使用分为正常情况下的使用和紧急情况下的使用。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，正常情况下的使用需要履行以下程序：

（1）物业服务企业等提出使用建议或方案；（2）业主或业主大会讨论通过；（3）物业服务企业等组织实施使用方案；（4）物业服务企业或业主委员会、相关业主等向主管部门申请或报备；（5）业主委员会、相关主管部门向专户管理银行发出划转通知；（6）专户管理银行将资金划转至维修单位。但是在紧急情况下，发生了危及房屋安全等情形，需要立即对住宅共用部位、共用设施进行维修和更新、改造，可以简化使用决定程序，由业主大会或业主委员会直接申请，不需要经过物业服务企业提出方案、业主讨论、物业服务企业组织实施方案等步骤。

需要补充说明的是，维修资金用于共有部分的维修、更新和改造，但共有部分的维修等并不必然需要使用维修资金。一是要区分业主维修责任与建设单位的物业保修责任。物业保修责任是建设单位对物业在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任，因此，在保修期内的维修、更新、改造责任应当由建设单位承担。二是要区分业主维修责任与物业服务企业的管理义务。物业服务企业根据物业服务合同的约定应当承担的共有部分的维修、养护费用不应当从业主的维修资金中支出。三是要区分业主维修责任与公用事业设施维修责任。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这是业主通过支付服务费用获得的对价，该部分费用不应当由业主承担。四是要区分业主维修责任和人为损坏引发的责任。因人为因素对共有部分造成损坏的，构成民事侵权，行为人应当承担修复、赔偿等民事责任。在责任人不履行维修养护义务的情况下，经业主大会同意可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

（摘自：江必新、夏道虎主编：《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》【上】，人民法院出版社2020年版，第62~64页）