甘某星诉甘某龙等确认合同无效案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民终6254号民事判决书 2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：甘某星
被告（被上诉人）：甘某龙、冯某、刘某云
【基本案情】
甘某星与甘某龙系兄妹关系，其共有兄妹五人。本案所诉房产原系 甘某龙与父亲甘殿臣、母亲史秀珍共有，房产证上登记有三人名字。其 父母分别于1992年、 1999年去世。 2006年12月18日，甘某龙持南阳市宛 城区东关街道办事处西拐街居委会出具的证明（证明甘某龙的父母只有 子女一人，即本案被告甘某龙）将本案争议房产出售，房屋买卖协议上 记载：甘某龙将坐落在南阳市宛城区西拐街环城北关六组的一处房产出 售给乙方刘某云、冯某，双方协商成交价格为人民币壹拾伍万伍仟元整 （小写155000元）。协议自双方签字之日起生效。双方于当日在河南省南阳市公证处对房地产买卖协议办理了编号为（2006）南市证民字第 9293号的公证书。冯某当日向甘某龙支付了全部房款155000元，甘某龙 出具了收据，内容为： “今收到冯某壹人房钱壹拾伍万五千元整，特此 证明。收款人甘某龙。 ”甘某龙将房屋所有权证交给冯某后在洛阳居住 至今。甘某星认为甘某龙瞒着四个妹妹将房子私下卖给冯某及刘某云二 人，而冯某与刘某云在明知甘某龙还有四个妹妹的情况下，仍然和甘某 龙达成购房协议，属恶意取得。甘某龙私自处理祖上所留房产，且一直 欺瞒其他继承人至今，侵犯了其他继承人的合法权益，其与冯某、刘某 云所签协议与法相悖，应认定为无效协议。故诉至法院请求认定甘某 星、冯某、刘某云于2006年12月18日签订的购房协议无效，涉及本案的 房产不予买卖。
【案件焦点】
1.无效处分的买卖合同效力如何； 2. 《最高人民法院关于审理买卖 合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中“当事人”的范围如何确 定。
【法院裁判要旨】
河南省南阳市宛城区人民法院经审理认为：当事人之间订立有关设 立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另 有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 本案中，甘某龙与冯某、刘某云签订房屋买卖合同是双方真实意思的表 示，双方已按协议付清房款、交付房屋，房屋售价符合当时的市场价 格，其行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也没有《中华 人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。并且甘某龙在 出售房屋时称其父母的继承人仅有自己一人，针对这一说法，西拐街居委会还出具了证明，足以使买受人相信甘某龙属有权处分。因此对甘某 星请求认定该房屋买卖合同无效的主张，法院不予支持。
河南省南阳市宛城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五 十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解 释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判 决：
驳回甘某星的诉讼请求。
甘某星不服一审判决，提起上诉。
河南省南阳市中级人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理 买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是最高人民法院为正确审理买 卖合同纠纷案件，根据民法通则、合同法、物权法、民事诉讼法等法律 的规定，结合审判实践制定的司法解释，该司法解释对于所有的买卖合 同具有普遍适用性。而房屋买卖合同属于买卖合同中的一种，该司法解 释同样适用于房屋买卖合同。根据该司法解释第三条第一款的规定，即 使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买 受人所签订的房屋买卖合同仍然有效，故甘某星以甘某龙无权处分共有 财产为由主张合同无效显然不成立。
另外，甘某星上诉主张其并非涉案房屋买卖合同一方当事人，不属 于上述司法解释第三条第一款所规定的“当事人一方”，故该司法解释对 其主张合同无效不予适用，但上述司法解释并未将“当事人一方”具体限 定为合同文本上的当事人，且上述司法解释第三条第一款的重点在于不 能以无权处分为由请求认定买卖合同无效，而无论是出卖人还是其他共 有人以出卖人无权处分为由主张认定合同无效，其主张无效的理由均是相同的，故甘某星主张一审法院适用上述司法解释第三条第一款的规定 对本案房屋买卖合同的效力进行判断属于适用法律错误，其理由并不成 立。本案中，甘某星并无证据证明涉案房地产买卖合同存在《中华人民 共和国合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的五种法定情形， 甘某星主张合同无效缺乏依据，法院不予支持。
河南省南阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
随着经济的发展和城市的建设，城市拆迁脚步的加快，在买受人已 购买房屋多年之后，一旦房屋被确定为拆迁房，经常会有出卖人亲属或 房产原共有人以出卖人无权处分为由，将买受人诉至法院，请求确认买 卖合同无效。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定： “无处分权的人处分 他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的， 该合同有效。 ”原告起诉往往依照该条法律规定，以“无权处分的买卖合 同效力待定，权利人以诉讼的方式表明其拒绝对买卖合同进行追认，因 此该买卖合同无效”为由，请求法院确认合同无效。买卖合同是社会经 济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，随着社会关系的日益复 杂和市场经济的日益繁荣，如果不适当地宣告合同无效，不仅增加交易 成本，阻碍经济发展，破坏交易秩序和合理信赖，而且不利于对当事人 意志的尊重，也不利于保护买受人的居住权。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款规定： “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有 权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 ”该条规定将 负担行为和处分行为予以区分，负担行为即直接发生财产权转移或消灭 效果的行为，处分行为即发生债法上给付义务效果的财产行为，负担行 为表现为债权行为，处分行为表现为物权行为和准物权行为。出卖他人 之物及共有物，效力未定的是处分人履行合同的行为以及履行合同的结 果，即无权处分行为，而非合同的效力未定。合同的效力不受处分权有 无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的 无效原因。只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意，且不具有 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合同即为有 效。
同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解 释》第三条中的“当事人”不应仅限于买卖合同的一方当事人，而应包含 原财产权利人、其他共有人，这样才符合立法目的。
本案中，甘某龙与冯某、刘某云签订房屋买卖合同是双方真实意思 的表示，其行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也没有 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，房屋买 卖合同应为有效。
编写人：河南省南阳市宛城区人民法院 白驹
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